內(nèi)容摘要：本文分析了2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，簡(jiǎn)析了目前存在的問(wèn)題，并對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了走勢(shì)預(yù)測(cè)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 分析? 預(yù)測(cè)

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在經(jīng)歷了2014年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷后，在近期出臺(tái)的多重利好政策的刺激下，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)中趨緩。

今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)完成投資116.91億元，同比增長(zhǎng)16.4%，扭轉(zhuǎn)了去年上半年負(fù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，總量比去年同期增加了16.45億元，增幅提高了14.4個(gè)百分點(diǎn)。

從全省范圍看，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和增速均處于中等水平。今年1-2月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了45.2%的高速增長(zhǎng)，比全省同比增幅高27.3個(gè)百分點(diǎn)；雖然近幾個(gè)月增速都有所下降，但整個(gè)上半年的增速都在全省增速之上；到7月份累計(jì)增速大幅回落，比上半年增速回落了12.5個(gè)百分點(diǎn)，比全省少了0.9個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖一）。

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從區(qū)域來(lái)看，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況有明顯的地域性，各地極不均衡（見(jiàn)圖二）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要集中在南部地區(qū)，投資力度也比較大，其中清城區(qū)在今年1-7月份完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占了全市的66%，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)20.4%；而北部四縣投資力度相對(duì)較弱，其中連山壯族瑤族自治縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅占了全市的0.1%。但從各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速來(lái)看，卻不能簡(jiǎn)單地按南部、北部來(lái)劃分（見(jiàn)圖三）。南部地區(qū)除了清城區(qū)保持了36.3%的高速增長(zhǎng)外，其余四個(gè)縣（市、區(qū)）增速均有所回落，其中英德市跌幅達(dá)28.4%，拉低全市房地產(chǎn)投資增速3.9個(gè)百分點(diǎn)；而北部地區(qū)除了連山壯族瑤族自治區(qū)同比下降了66%外，其余三個(gè)縣（市）均呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中連州市增幅最高，達(dá)61.7%，連南瑤族自治縣的增幅也有54.4%。

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（二）資金緊張狀況略有緩解。

今年1至7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金189.73億元，同比增長(zhǎng)5.9%，資金緊張狀況略有緩解。今年實(shí)際到位資金主要來(lái)源于其他資金，同比增長(zhǎng)8.9%，其中定金及預(yù)收款同比回落6.4%、個(gè)人按揭貸款同比上升38.4%。上半年房地產(chǎn)企業(yè)加大了自籌資金的籌集力度，同比增速達(dá)30.2%，增幅比去年同期提高35個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款金額則不太理想，上半年同比下降29.1%，僅占實(shí)際到位資金的13.6%。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)恢復(fù)性增長(zhǎng)。

從今年上半年房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的趨勢(shì)（見(jiàn)圖四）。截止至7月底，共銷(xiāo)售商品房278.94萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售了261. 01 萬(wàn)平方米 ，分別比去年同期增長(zhǎng)了19%和17.2%，漲幅比去年同期分別提高了35個(gè)百分點(diǎn)和34.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管銷(xiāo)售面積有所上升，但銷(xiāo)售價(jià)格卻沒(méi)能緊跟其步伐（見(jiàn)圖五）。前四個(gè)月，商品房銷(xiāo)售額仍是負(fù)增長(zhǎng)，但降幅逐步收窄；從五月份開(kāi)始轉(zhuǎn)為了正增長(zhǎng)，盡管與銷(xiāo)售面積的增幅差距還是有點(diǎn)大，但仍可以看出銷(xiāo)售額也在逐月回升。

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從各縣（市、區(qū)）的商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，各地區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)也各有千秋（見(jiàn)圖六）。截止至7月底，南部地區(qū)銷(xiāo)售商品房253.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，銷(xiāo)售額121.78億元，同比增長(zhǎng)11.4%；北部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積基本與去年持平，只增長(zhǎng)了1.8%，但銷(xiāo)售價(jià)格卻有所提高，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)了12.4%。目前來(lái)看商品房銷(xiāo)售增速最快的是佛岡縣，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了78.2%，銷(xiāo)售額增速為57%，分別拉動(dòng)全市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)和3.8個(gè)百分點(diǎn)；作為主城區(qū)的清新區(qū)和高新區(qū)增長(zhǎng)勢(shì)頭也不錯(cuò)，銷(xiāo)售面積同比增速分別為35.5%和23.6%，清城區(qū)的銷(xiāo)售面積增速雖然只有12.2%，但作為商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的主力軍，其對(duì)全市商品房銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)仍然是最大的，拉動(dòng)全市商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)；與投資乏力相對(duì)應(yīng)，連山壯族瑤族自治縣的商品房銷(xiāo)售也不容樂(lè)觀，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比下降47.9%和45.7%。

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（四）建筑規(guī)模有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度有所放緩。

受去年房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣以及目前尚待消化的大量庫(kù)存的影響，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑規(guī)模雖然有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度卻有所放緩（見(jiàn)圖七）。截止至7月底，今年商品房施工面積累計(jì)2607.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，漲幅比去年同期下降17個(gè)百分點(diǎn)，且近一年來(lái)漲幅有逐漸減小的趨勢(shì)。今年以來(lái)，商品房新開(kāi)工面積和竣工面積都比去年同期大幅下降，雖然降幅有逐漸收窄的趨勢(shì)，但到7月底止仍分別下降29.1%和15.8%。今年1至7月份商品房新開(kāi)工面積累計(jì)287.62萬(wàn)平方米，僅占施工面積的十分之一左右；商品房竣工面積累計(jì)139.22萬(wàn)平方米，竣工率僅為5.3%。說(shuō)明投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。

今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體良好，但仍存在不少不容樂(lè)觀且不容忽視的問(wèn)題。

（一）商品房庫(kù)存壓力大，影響投資進(jìn)程。

盡管今年以來(lái)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)都呈現(xiàn)出較為良好的態(tài)勢(shì)，但其庫(kù)存量仍然巨大。截止至7月底，我市商品房待售面積仍有286.47萬(wàn)平方米，比去年同期增加了39.3%；其中住宅待售面積為191. 09 萬(wàn)平方米 ，比去年同期增長(zhǎng)37.9%。庫(kù)存量巨大是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最為棘手的問(wèn)題，也是造成其他問(wèn)題的主要原因之一。大量的商品房庫(kù)存堆積，供過(guò)于求，令不少購(gòu)房者始終持觀望的態(tài)度，購(gòu)房欲望降低；同時(shí)，堆積的商品房使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法較快地回籠資金，這也導(dǎo)致企業(yè)資金緊張狀況難以緩解，阻慢投資和建設(shè)的進(jìn)程。巨大的庫(kù)存量給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力，消化庫(kù)存仍是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要課題。

（二）土地市場(chǎng)成交不理想。

受去年房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣及庫(kù)存量大的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者對(duì)土地購(gòu)置的熱情也降下來(lái)不少。今年1至7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地29 萬(wàn)平方米 ，同比下降58.5%，降幅分別比去年同期和去年全年擴(kuò)大83.9個(gè)百分點(diǎn)和53.7個(gè)百分點(diǎn)。

三、下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)。

在國(guó)家陸續(xù)推出的降息降準(zhǔn)、限購(gòu)限貸政策的放開(kāi)等諸多房地產(chǎn)利好政策的推動(dòng)下，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)，在前7個(gè)月取得了節(jié)節(jié)高升的好業(yè)績(jī)。 7 月24日 ，廣州住房公積金管理中心與清遠(yuǎn)住房公積金管理中心共同發(fā)布了《廣清公積金幫扶貸款政策須知》，實(shí)現(xiàn)了廣州清遠(yuǎn)公積金互貸的新政，為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了又一股春風(fēng)，將刺激更多有條件的人在清遠(yuǎn)買(mǎi)房。

在這樣的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)下半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到進(jìn)一步緩解。由于地理環(huán)境的限制，各縣（市、區(qū)）間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售的分化仍會(huì)持續(xù)；且部分縣（市、區(qū)）上半年由于某些大樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)而拉動(dòng)的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭在下半年也將隨著開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的接近尾聲而逐漸趨緩。同時(shí)應(yīng)該看到，商品房庫(kù)存的壓力仍然很大，去庫(kù)存仍是當(dāng)前的主要任務(wù)，這也將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)放慢投資的步